» » ИПОТЕЧНАЯ СТАВКА ВРЯД ЛИ ОПУСТИТСЯ НИЖЕ 9%

ИПОТЕЧНАЯ СТАВКА ВРЯД ЛИ ОПУСТИТСЯ НИЖЕ 9%

26-04-2007, 13:16  |  Комментарии: 0    

Совсем недавно о том, что такое ипотека, знали очень немногие. Одним из первых специалистов, проложивших дорогу ипотеке в нашей стране, была Елена Клепикова. Интервью с ней опубликовано в апрельском номере журнала «Твоя ипотека».

- Елена Григорьевна, вы были одной из первых, кто начал продвигать у нас ипотеку. Откуда вообще взялось желание этим заниматься, ведь тогда и слова такого люди не знали?
- После перестройки у нас, естественно, никуда не исчезла основная проблема - обеспечить жильем население огромной страны. Сам собою возник вопрос: как же можно решать эту проблему, если вдруг практически не стало бесплатного жилья, предоставляемого государством? Опыт других стран доказывает на протяжении долгих лет, что эффективный, а может, на сегодня даже единственный инструмент - это ипотечное жилищное кредитование. Но для его использования у нас в стране не было ничего, в том числе и законодательства, если не считать таковым закон «О залоге». Но о каком залоге серьезно можно было вести речь, если в стране даже не было частной собственности на жилье? Только после приватизации жилья и реформ в области банковского и финансового секторов экономики стало возможным осторожно, пошагово приступать к формированию рынков жилья и ипотечного кредитования. Для этого требовалась серьезная реформа всего жилищного сектора.
Для решения, в частности, этой задачи и появилась программа Агентства США по международному развитию программа USIAD. В ее рамках была сформирована команда людей, которая стала активно работать с Госстроем, практически взявшим на себя бремя лидерства в развитии ипотечного кредитования. Организатором команды единомышленников стала Надежда Косарева, директор Института экономики города. Она и привлекла меня к поиску новых путей решения извечного квартирного вопроса россиян. В итоге был создан Институт экономики города. Он активно работал над различными программами в области жилищного сектора, например, государственными жилищными сертификатами. В целом же требовалось новое законодательство. Был разработан закон «Об ипотеке», возникло огромное количество частных банков, положивших начало
формированию банковской системы страны. В тот момент и началась активная работа в рамках программы USIAD по обучению банков ипотечному кредитованию. Шли два параллельных процесса: один, связанный с формированием необходимой законодательной базы, другой - с внедрением идей ипотечного кредитования в банки. Чтобы все сдвинулось с мертвой точки, многим нужно было понять, что ипотечное кредитование - это и способ самостоятельного (и именно за свой счет) приобретения гражданами жилья, и одновременно банковская операция, осуществляемая по определенным правилам.
В 1998 году я перешла работать в инвестиционный фонд «США - Россия», это американский венчурный фонд, созданный для поддержки развития рыночной экономики в России. Ипотечное жилищное кредитование рассматривалось как одно из таких важных начинаний. Год спустя была разработана концепция первого специализированного банка - «ДельтаКредит», который и был создан командой инвестфонда «США -Россия». Банк доказал свою состоятельность и был практически первым, кто на практике стал сотрудничать с банками, предоставлять им кредитные линии на рефинансирование ипотечных жилищных кредитов, ну а потом он развился в самостоятельный банк. Банки-партнеры со временем стали уже свои собственные ипотечные программы поддерживать.
Сейчас же мы имеем бум роста ипотечных программ. За последние два года «портфель» ипотечных кредитов в России увеличился в 10 раз, а количество организаций, которые занимаются выдачей ипотечных кредитов, удвоилось. Такие цифры неудивительны, потому что когда начинаешь с нуля, то темпы роста могут быть очень впечатляющими. Самое главное - не «заболеть» от такого роста и продолжать развивать эту деятельность, потому что говорить о том, что рынок ипотечного кредитования у нас сформирован, пока еще, на мой взгляд, рано.
- А какие проблемы ипотеки вы считаете основными сегодня? Это проблемы, связанные с законодательством или с недостаточной просветительской деятельностью?
- Проблемы существуют и в том и в другом направлении. Я бы сказала, что базовое законодательство у нас есть, но, к сожалению, оно несовершенно и иногда имеет больше теоретический характер, потому что нет практики его применения. Пока закон не начал работать, пока им не начали пользоваться, непонятно, хорош он или плох. Конечно, законы стараются сделать хорошими, но порой оказывается иначе. Например, приняли закон «Об ипотечных ценных бумагах». Кажется, все замечательно, но никто не может в соответствии с этим законом выпустить ни одной ценной бумаги, обеспеченной ипотечными кредитами, потому что не принят ряд подзаконных нормативных актов, которые необходимы, чтобы этот закон стал действительно работающим. Кроме того, в самом законе выскочило столько недоработок, которые в принципе делают невозможным его использование. Например, положение об обязательной страховке жизни в пользу не кредитора, а заемщика. А у нас таких кредитов на рынке просто нет, потому что кредиторы (а значит, рынок) установили другие требования к страхованию, а в законе говорится, что можно секьютиризировать только те кредиты, которые точно соответствуют его требованиям. Очень часто бывает, что от момента создания закона и до того, когда им реально можно воспользоваться, проходит достаточно большое время. Поэтому, безусловно, в настоящее время требуется существенная доработка тех законов, которые уже были приняты, и в том числе закона «Об ипотеке». Например, уже были приняты поправки к закону «Об ипотеке», но не были решены такие вопросы, как возможность рефинансирования кредитов по более низким процентным ставкам или вообще по любым другим причинам. А это очень беспокоит наших граждан. Если ты получил кредит под 18% еще пять лет тому назад, сейчас практически ты не можешь его рефинансировать, можно только попытаться найти где-то дополнительные деньги, чтобы погасить свой оставшийся кредит, а потом уже получать новый на лучших условиях. То есть, с одной стороны, теоретически рефинансировать можно, закон этого не запрещает, но практически это сделать очень сложно, потому что нет специальных механизмов, которые бы позволяли сделать это быстро, надежно и дешево. И так в очень многих вопросах, касающихся конкретных потребителей ипотечных жилищных кредитов, то есть нас с вами.
А второе направление, которое вы тоже правильно упомянули, - это однобокость понимания инструмента ипотечного кредитования потребителем. В том числе и поэтому в рамках проекта Международной финансовой корпорации, в которой я сейчас работаю, был разработан и ведется специализированный курс на журфаке МГУ. Задача этого курса - познакомить будущих журналистов с концепцией ипотечного жилищного кредитования. Будущим журналистам рассказывают о том, что это такое ипотечное кредитование, что нужно знать, чтобы понимать, чем хороша одна программа банка по сравнению с другой, в чем принципиальная разница, почему, например, даже программа с более высокой процентной ставкой может быть лучше, чем программа с более низкой процентной ставкой и т. д. Мы надеемся, что те журналисты, которые пройдут этот курс, будут лучше разбираться в этой тематике и более грамотно представлять читателю все, что касается как преимуществ ипотечно¬го кредита, так и обязательств заемщика перед кредитором.
Очень часто бывает, что заемщики обижаются, если банк отказывает им в ипотечном кредите. Это происходит и потому, что они недостаточно информированы. На самом деле банк заинтересован в предоставлении кредитов максимально большому числу людей, но только тем из них, которые в состоянии этот кредит вернуть. Для того и существует андеррайтинг, чтобы определить, сможет ли человек выплачивать кредит. Никому не хочется выселять должника из квартиры. Заемщики по любым кредитам должны быть информированы объективно, а по ипотечным тем более, так как речь идет об очень больших деньгах и крыше над головой. При правильной информированности заемщика в безусловном выигрыше по понятным причинам находится покупатель, потому что те проценты, которые он уплачивает по кредиту, с лихвой покрываются ростом цен, если ему придется это жилье продавать и, например, погашать кредит и те проценты, которые
он уже выплатил. То есть сейчас заемщики по кредитам находятся в благоприятной ситуации.
- Что вы думаете о проекте «Доступное жилье» в Москве?
- Во-первых, лозунги в отношении жилья всегда менялись. То у нас было жилье бесплатное, то оно должно было стать доступным, то потом лозунг стал «Доступное жилье не означает дешевое жилье». Я считаю, что доступное жилье должно обладать более или менее стандартными характеристиками, и в различных регионах страны объективно должно быть по стоимости разным. Если ты не тянешь по своим доходам конкретный город, должен покупать квартиру в другом или покупать жилье меньшего размера и худшего качества и т. д. При этом всегда есть категория граждан, которым государство просто обязано помочь субсидиями. В каком виде они будут предоставляться - в виде жилищных сертификатов или в виде дотирования процентной ставки, а может быть, кому-то и бесплатное жилье будут выделять, - это уже другой вопрос. Главное, чтобы государство четко определилось и сказало: «У меня есть обязательства, например, перед военнослужащими, чернобыльцами, ветеранами войны и перед теми, кто объективно ни при каких условиях не может приобрести жилье самостоятельно». Как показывает опыт других стран, не все и совсем не обязательно становятся собственниками жилья. Если собственность на жилье кому-то недоступна, то существует такое понятие, как социальный найм жилья. И это нормально: государство может оказывать помощь своим гражданам, и предоставляя субсидии на найм жилья. Например, если человек безработный, государство предоставляет ему пособие по безработице, в том числе какая-то его часть используется для того, чтобы человек мог снять дешевое жилье. Для этого государство должно иметь специализированный жилищный фонд, который будет даваться только в социальный найм, а не будет приватизироваться, как это у нас делается.
- У нас, к сожалению, подобные проекты как-то неудачно заканчивались...
- Это тот вопрос, который государство должно решить... По крайней мере на местном уровне. Это необязательно должна быть федеральная программа, можно и нужно развивать региональные программы. Миграция населения так или иначе будет расти, потому что люди переезжают в благополучные регионы, как в любой рыночной экономике, где регулярно происходят региональные экономические подъемы и спады. Не будет к людям завод переезжать, они должны будут переезжать к месту возможной работы.
- В странах Балтии ставка по ипотеке - 3-4 %, на Украине - 5-6 %, а у нас 9 %. Снижение ставки продолжится или это наш минимум?
- Мое мнение, что ниже на сегодняшний день мы не можем опуститься, потому что есть объективная стоимость ресурсов, которая на сегодняшний день именно такова. Процентные ставки по кредитам на уровне 9% - это очень близко к стоимости самих ресурсов. Хотя экономическая ситуация в России расценивается в последнее время как позитивная, стоимость кредитных ресурсов, привлекаемых с западных рынков, все равно остается очень высокой, учитывая риск страны. С точки зрения внутренних ресурсов, помимо АИЖК, которое финансируется за счет бюджета, долгосрочных, «длинных» рублевых денег нет. А если они и появляются, то тоже по очень высокой цене. У нас инфляция на уровне 8-9%, при снижении ставок по кредитам ниже инфляции, «деньги съедают себя». Получается, что стоимость наших ресурсов не позволяет снижать процентную ставку по кредитам. До последнего времени ставка снижалась в основном за счет того, что банки научились лучше оценивать кредитные риски и управлять ими. И снижение произошло серьезное - с 18 до 9%, практически в 2 раза. Поэтому объективных предпосылок для дальнейшего снижения процентных ставок на рынке просто нет.
На Украине и в Прибалтике вся банковская система стала западной, то есть там она куплена западными банками, там нет практически ни одного местного банка. Что лучше: чтобы у нас была возможность иметь собственную банковскую систему или пустить на наш рынок те банки, которые могут привлекать более дешевые ресурсы с других рынков капитала, но это означает, что тогда мы с вами точно будем зависеть и от всего остального? Прибалтика и Украина зависят от того, что происходит вне этих стран. И то, что они становятся членами европейского сообщества, неслучайно. Как потребителю, безусловно, мне хотелось бы получить ставку на уровне 4%. Но я точно не хотела бы как потребитель участвовать в финансировании каких-нибудь, например, военных операций. Все взаимосвязано. И поэтому мы снова возвращаемся к тому вопросу: где бесплатно? В мышеловке. Потому что есть стоимость ресурсов, и никуда ты от этого не денешься. Кстати, по последней информации, ставки по ипотечным кредитам в некоторых банках Украины составляют около 12-13% в долларах США и 18% в гривнах.
- Как же в наших условиях можно развивать ипотеку?
- Нам надо совершенствовать законодательную базу и инфраструктуру, нам надо сделать так, чтобы у людей в первую очередь росли доходы. Потребители - главный источник «длинных» денег, потому что это наши пенсионные отчисления и т. д. Поэтому должы быть повышены пенсии и принято законодательство, которое позволяет вкладывать свободные долгосрочные деньги в ипотечное кредитование. Надо развивать, например, страхование жизни. Страхование жизни - это долгосрочные деньги, которые смогут прийти в ипотеку. Вот наверняка у вас жизнь не застрахована? И у меня тоже. Практически ни у кого из наших людей жизнь не застрахована, потому что мы еще не доросли до этого. Если мы свою жизнь застрахуем, то мы точно захотим, чтобы страховая ком¬пания как можно больше нам в будущем выплачивала, а если мы от страховой компании требуем больших выплат по нашим страховым деньгам, значит, и стоимость этих страховых денег, которые вкладываются в банки, будет большой. И когда мы придем за ипотечным кредитом, кредитор скажет: «А у меня деньги-то по ставке, которую страховая компания от меня требует. Значит, убирай свое требование по поводу того, чтобы были такие начисления по твоей страховке жизни». Все взаимосвязано. Поэтому, на мой взгляд, наша проблема в одном: в том, что доходы наших граждан очень низки. И безусловно, жалко, что мы - сырьевая страна, ведь сырьевая страна - это всегда очень дорогие деньги.

Елена Григорьевна КЛЕПИКОВА
Один из основателей некоммерческого фонда «Институт экономики города» и соавтор федеральной программы «Государственные жилищные сертификаты».В настоящее время совмещает в Международной финансовой корпорации (IFC) пост руководителя программ технического содействия IFC в сфере жилищного финансирования с должностью руководителя проекта «Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России».
До работы в IFC возглавляла Национальную ипотечную компанию, занимала руководящие должности в Национальном резервном банке. Занимала должность вице-президента Инвестиционного фонда США - Россия («Дельта Капитал Менеджмент»), где принимала активное участие в разработке концепции ипотечного жилищного кредитования в России. Участвовала в становлении первого специализированного ипотечного банка в России (банка «Дельта Кредит»), была консультантом в проекте USIAD по реформе жилищного сектора в России. В данном проекте работала более чем с 50 российскими банками и компаниями в Москве и по всей России над развитием ипотечных кредитных программ. Разрабатывала структуру ипотечного жилищного
кредитования и направления жилищно-финансовой деятельности.

Текст: Эльмир Валеев
Источник: «Твоя ипотека», № 3 (11) апрель 2007 года

Нашли опечатку - выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Читайте также

Курс валют

  • - 70,96 руб.
  • $

    - 63,8 руб.
  • £

    - 82,05 руб.

Ипотечный калькулятор

Ипотечный калькулятор — это программа, позволяющая быстро рассчитать размер возможного ипотечного кредита и будущих платежей по кредиту в зависимости от дохода, срока кредита и установленного процента по кредиту.

Срок кредита (лет):
Годовая ставка (%):
Первоначальный взнос (%):