» » НА НЕЛЕГАЛЬНЫХ АРЕНДОДАТЕЛЕЙ ОБЪЯВЛЕНА ОХОТА

НА НЕЛЕГАЛЬНЫХ АРЕНДОДАТЕЛЕЙ ОБЪЯВЛЕНА ОХОТА

11-04-2007, 13:23  |  Комментарии: 0    

Рынок аренды накануне перемен: эксперты опасаются увеличения арендных ставок. Причина – вмешательство государства и мощнейшая PR-кампания по сбору налогов с владельцев квартир. До последнего времени об этом просто велись разговоры. Но, похоже, настало время конкретных действий. Так, в середине марта в Москве ГУВД проверило миллион квартир и обнаружило тысячу, сдаваемых незаконно. О результатах проверки было заявлено в конце месяца. В Красноярске пока наблюдается затишье, хотя, по признанию риэлтеров, некоторые арендодатели уже осторожно расспрашивают их о новых правилах.

СОСЕДЕЙ ПРИЗЫВАЮТ "СТУЧАТЬ"

Возможно, нововведения не вызовут у нас такого ажиотажа, как в Москве. В отличие от столицы, красноярские договора долгосрочной аренды квартир не регистрируются в регпалате, и потому доказать факт незаконного получения дохода трудно. Однако налоговики уже заявляли по телевидению о своем намерении задействовать в кампании по сбору средств бдительных соседей. Им предлагается «стучать» на нелегальных предпринимателей по специальным телефонам. Их предполагается указывать в квитанциях об оплате коммунальных услуг.
Насколько действенными будут эти меры, сказать сложно. Однако настойчивое стремление налоговой службы выявить нелегальных арендодателей более чем понятно: штраф за незаконное предпринимательство (а именно так квалифицируется сдача квартиры без уплаты налогов) составляет от 30 до 50 тысяч рублей.
Возможно, в регионах работа Федеральной налоговой службы будет менее эффективной, чем в Москве. Ведь в столице, по данным сайта «Про недвижимость» (www.pro-n.ru), 80% сдаваемых в аренду квартир снимают иногородние и иностранцы. Поэтому информацию о таких сделках отслеживать проще. Однако и у нас, в Красноярском крае, ФНС успешно сотрудничает с правоохранительными органами и миграционной службой.

ПОДНИМАТЬ СТАВКИ УЖЕ НЕКУДА

Даже в «богатой» Москве государственную инициативу восприняли без особого восторга, поскольку она повлечет увеличение и без того высоких арендных ставок. Сегодня они «стартуют» с 650 долларов в месяц и далеко не всегда соответствуют качеству предоставляемого жилья. При этом, по данным журнала «Квадрум», арендный бизнес сегодня приносит всего 3,5-4% годовых, что заметно меньше, чем банковский депозит.
Конечно, многие рантье хотели бы увеличить доходность до 8-10% годовых, как это было в 90-е годы. Тем более что доходы от продажи квартир в 2005-2006 году выросли в 2,5 раза. Однако на рынке существует объективный ограничитель: способность снимающих жилье платить. Так, дешевая московская квартира самого что ни на есть экономкласса сегодня, по данным того же журнала, стоит 150 тыс. долларов, 8-10% от этой суммы – это 12-15 тыс. долларов в год, или 1000-1250 долларов в месяц. Арендаторы квартир экономкласса платить такие суммы не способны.
«Мы все чаще сталкиваемся с тем, что 2-3-комнатные квартиры стараются снять две-три семьи, чтобы разделить траты, - говорит Ольга Владиславлиева из корпорации недвижимости «Рескор». - Если арендодатели попытаются повысить цены, эти люди, скорее, переместятся в города Подмосковья».
Впрочем, рост на 13% - (размер налоговой ставки), скорее всего, все-таки произойдет. Причем, по мнению многих московских риэлтеров, цены поднимут все: и те, кто сдает квартиры легально; и те, кто будет по старинке уходить от уплаты налогов и «плохо спать по ночам».

СПРОС НА ЭКОНОМКЛАСС СТАБИЛЬНЫЙ

Сделать прогноз о реакции регионального рынка аренды сложнее. Даже в Красноярске, который в перспективе ждет вторая индустриализация (о ней много говорит администрация Александра Хлопонина), пока нет такого обилия иностранцев, как в Москве. Однако и там сотрудники посольств и зарубежных компаний – это, скорее, мечта арендодателя, чем реальность. Особенно в секторе элитного жилья, ибо стараются снимать скромные квартиры с обычным «евроремонтом». Самые дорогие объекты, стоимостью 25-30 тыс. рублей в месяц, снимают россияне. Чаще всего это предприниматели из провинции. Они намного привередливее иностранцев, требуют дворцовые интерьеры, колоннады, не просто дорогую, а эксклюзивную мебель.
В регионах аналогичная ситуация, конечно, возможна. Но сегмент элитной аренды в регионах намного меньше, чем в Москве, и большой погоды не делает. Так, основу красноярских объектов, сдаваемых в аренду, составляют объекты эконом- и бизнес-класса. В этом легко убедиться, изучив объявления в специализированных изданиях. Эконом-класс предполагает косметический ремонт, минимальный набор необходимой мебели, а также то, что квартира находится в панельном доме, «хрущевке» или в здании гостиничной планировки. Бизнес-класс – это квартира с качественным ремонтом, как правило, полностью меблированная, расположенная в панельном или кирпичном доме в районе с хорошо развитой инфраструктурой. Типичные арендаторы квартир – студенты, служащие, рабочие и даже предприниматели. Как правило, это люди, приехавшие в Красноярск из районов края.
Учитывая красноярские размеры заработной платы и данные о том, в каких секторах экономики занято население, нетрудно догадаться, что красноярские арендаторы, так же, как и московские, вряд ли смогут «побаловать» арендодателя лишними деньгами. Так, по данным администрации Красноярска, по итогам 2006 года средняя заработная плата на предприятиях малого и среднего бизнеса составила примерно 14 тыс. руб. Однако всего в этом секторе экономики занято не более 35 тыс. человек. Наиболее распространенная ставка аренды сегодня - 4,5-5 тыс. руб. для гостинок и 6,5-7 тыс. руб. для однокомнатных квартир (по данным газеты «Аренда в Красноярске»). Конечно, ее размер в перспективе расти будет, но платежеспособность арендаторов ограничена.

ПЕРСПЕКТИВЫ КОРПОРАТИВНОЙ АРЕНДЫ

Что может изменить ситуацию, кроме стремления государства взять налоги? Вероятнее всего, то самое экономическое развитие, которое ожидает наш регион. Оно может привести к развитию так называемой корпоративной аренды (когда квартиру арендует работодатель). Такая практика существует во многих городах. Однако до последнего времени таким образом снимались в основном квартиры бизнес-класса для руководителей и ценных специалистов. Но в последнее время московские работодатели стали арендовать и квартиры эконом-класса. Значительная часть арендаторов в этом сегменте – строительные компании.
В Красноярске корпоративная ипотека тоже существует, но тем же строительным компаниям проще и дешевле прописывать приезжих рабочих в бытовках-вагончиках по строительному адресу, чем специально снимать для них большое число квартир. Массового притока других специалистов в Красноярске в ближайшее время не ожидается. Таким образом, единственной причиной, по которой арендные ставки на местном рынке могут подорожать, является активность налоговиков.

Текст: Кирилл Зорин
Источник: журнал "Недвижимость", https://gilcom.ru/nedvigimost/

Нашли опечатку - выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Читайте также

Курс валют

  • - 70,96 руб.
  • $

    - 63,8 руб.
  • £

    - 82,05 руб.

Ипотечный калькулятор

Ипотечный калькулятор — это программа, позволяющая быстро рассчитать размер возможного ипотечного кредита и будущих платежей по кредиту в зависимости от дохода, срока кредита и установленного процента по кредиту.

Срок кредита (лет):
Годовая ставка (%):
Первоначальный взнос (%):