» » РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ В СДЕЛКАХ С ИПОТЕКОЙ

РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ В СДЕЛКАХ С ИПОТЕКОЙ

24-03-2007, 22:29  |  Комментарии: 0    

Приобретение недвижимости в кредит становится все более популярным. Однако процедура регистрации ипотеки не всегда известна в деталях сторонам, вступающим в эти отношения. Более того, в современном ее состоянии существует ряд нюансов, незнание которых может породить определенные проблемы.
Ипотека - как инструмент привлечения средств кредитных учреждений для решения жилищных проблем граждан - становится все более доступной. Только в Петербурге десятки банков предлагают сотни кредитных продуктов. В том числе с максимальными сроками погашения и минимальными первыми взносами, без официального подтверждения дохода и пр. Политика банков становится все более лояльной по отношению к заемщику. Однако, когда дело доходит до оформления отношений ипотеки, желательно разобраться во всех деталях процедуры их регистрации - от начала и до конца. А также понять, какие нас ждут "телодвижения" и сопутствующие расходы, связанные с этим процессом.

РАЗНЫЕ СМЫСЛЫ В ОДНОМ ПОНЯТИИ

Традиционно в понятие "ипотеки" - залога недвижимости - может вкладываться различный смысл. Существует чистая ипотека - когда владелец под залог своей недвижимости получает кредит и использует эти средства на любые нужды по личному усмотрению. А затем погашает задолженность перед банком и снимает обременение со своей недвижимости. Сторонами по такому договору выступают физическое или юридическое лицо как залогодатель, а кредитная организация - как залогодержатель (обычно банк). Регистрация данных отношений - "залога в силу договора" - платная. Динамика их развития - умеренная (например, в 2005 году таких договоров было зарегистрировано лишь на 17% больше, чем в 2004 г.).
Более востребована целевая ипотека, при которой регистрируется право на объект недвижимости, возникающее на основании договора купли-продажи с привлечением кредитных средств. Участие в договоре кредитной организации оценивается как факт согласования сторонами "продавец - покупатель" порядка расчетов: кто, какую сумму и в какие сроки предоставляет для оплаты. Поэтому на регистрацию такого договора кредитная организация заявления не подает.
Следует отметить, что с июля 2006 года действует новая инструкция, утвержденная Министерством юстиции РФ. В отличие от ранее действовавшего порядка, для регистрации ипотеки теперь необходимо представить план объекта недвижимости (оригинал и копию). Кроме того, в регистрирующий орган следует представлять кредитный или иной договор, выполнение которого обеспечивается ипотекой. Но перерегистрировать ранее возникшее в установленном на тот момент порядке право собственности залогодателя не нужно. Производится регистрация возникновения "залога в силу закона" - ст. 77 Закона "Об ипотеке" (залоге недвижимости). Оформляется она (как и прекращение залога по возвращении кредита) без оплаты отдельной пошлины. Срок регистрации тот же, что и для договоров купли-продажи - 10 рабочих дней. При этом взаимоотношения сторон все чаще сопровождаются оформлением закладной, приобретающей после регистрации в ГУ Росрегистрации по СПб и ЛО статус ценной бумаги, подлежащей обороту на рынке финансов.

ЛИЧНАЯ ЖИЗНЬ ЗАКЛАДНЫХ

Если права кредитной организации удостоверяются закладной (что обязательно должно быть указано в договоре), то последняя может быть получена кредитной организацией в отсутствие покупателя и продавца. Оформление закладных не является обязательным. Но их популярность растет. В 2005 году в целом по Санкт-Петербургу и Ленинградской области было оформлено 1317 закладных (для сравнения: в 2004 году лишь 194).
Порой пущенная в оборот закладная начинает жить собственной жизнью. Из рук в руки она переходит с помощью передаточных надписей, договоров купли-продажи и т. д. При этом каждый очередной законный ее владелец имеет право зарегистрировать себя в этом качестве в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРП), но не подлежит обязательной регистрации. Поэтому не всегда в реестре и выписках из него будут присутствовать актуальные сведения о залогодержателе. Во избежание злоупотреблений существует обязательное условие прекращения ипотеки - проверка законности последовательного перехода из рук в руки всех прав по закладной. При отсутствии сквозных сведений в ЕГРП последнему владельцу предстоит доказывать легитимность своих прав: представить ряд документов по каждому залогодержателю, фигурирующему в передаточных надписях. Законность возникновения и прекращения прав всех залогодержателей проверяется в отделении Росрегистрации при прекращении залога. Поэтому лучше новым владельцам закладных все же подавать сведения в ЕГРП (госпошлина при этом - всего 100 рублей). Ведь необязательность учета в ЕГРП смены владельцев закладных впоследствии может спровоцировать конфликты интересов участников ипотеки и существенно затруднить прекращение этих отношений несколько лет спустя.

НЕПРОСТАЯ, ПРОСТАЯ, ПИСЬМЕННАЯ

Отмена обязательности нотариального удостоверения договоров ипотеки мало сказалась на практике: количество договоров, заключаемых в простой письменной форме (ППФ), растет, но традиционно даже банки предпочитают нотариальное удостоверение. А для договора купли-продажи с использованием кредитных средств (где ипотека возникает в силу закона) и ранее ППФ была допустимой. Отличие же в отношении договоров чистой ипотеки (предоставления кредита под залог имеющейся у собственника недвижимости) - в том, что такой договор в ППФ подается с заявлением от обеих сторон, а если он удостоверен нотариально, то только от одной. Популярность "необязательного" нотариата у граждан объясняется тем, что нотариус - незаинтересованное в сделке лицо, обязанное разъяснить обеим сторонам правовые последствия их действий.
Задача нотариуса - установить личность и проверить адекватность и дееспособность заемщика (физического лица), оценить, насколько он осознает правовые последствия совершаемых им действий. И в то же время - составить договор, в условия которого банк не сможет ввести формулировки, которые в той или иной спорной ситуации поставят гражданина в заведомо невыгодные условия.

"ОТКАЗАТЬ НЕЛЬЗЯ ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬ"

Где будет поставлена запятая в данном вердикте регистратора, зависит от ряда причин. Чаще всего основанием для отказа в регистрации или для ее приостановления является "забывчивость" в отношении обстоятельств на первый взгляд второстепенных с позиции участников кредитно-финансовых отношений. Так, порой не указываются ограничения, существующие на объекте. Например, наличие в квартире элементов интерьера, являющихся объектом культурного наследия и не передающихся в собственность граждан.
Часто в договоре залога, оформляемом в ППФ, забывают указывать место и дату заключения кредитного договора, отсутствует подробное описание объекта: его адрес, общая площадь, этаж квартиры и прочие сведения, которые подлежат внесению в реестр. Результат небрежности - отказ в регистрации, за которым следует переделка договора. А это - потерянное время, нервозность участников сделки и лишняя работа для сотрудников службы Росрегистрации.

Источник: bpn.ru (Большой портал недвижимости)

Нашли опечатку - выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Читайте также

  • 22 марта, 15:45
    КТО ЗАЩИТИТ ЗАЕМЩИКОВ ОТ ПРОИЗВОЛА БАНКОВ? Одним из популярных способов решения проблем на рынке недвижимости является работа с законодательством. Сейчас в центре...
  • 20 марта, 22:47
    КАК СЭКОНОМИТЬ НА КРЕДИТЕ И КУПИТЬ АВТОМОБИЛЬ Термин «рефинансирование» может толковаться по-разному. Этот процесс постоянно происходит внутри банковской среды...
  • 23 апреля, 15:28
    Зачем нужен ипотечный брокер?
    Зачем нужен ипотечный брокер? Многие потенциальные заемщики не справляются самостоятельно с подготовкой необходимого пакета документов для банка...
  • 15 марта, 17:32
    ОХОТНИКИ ЗА ИПОТЕЧНЫМИ ДОЛГАМИ Первые коллекторские агентства, специализирующиеся на взыскании долгов, появились в России два года назад. Московский журнал...
  • 13 марта, 18:17
    ОТ ЧЕГО ЗАВИСИТ ЦЕНА? Ипотека является важным фактором доступности жилья для населения. Но чтобы она развивалась, необходимо осознать те проблемы...
  • 12 марта, 16:45
    КОДЕКС КРЕДИТОРА Федеральная антимонопольная служба 12 февраля предложила банкирам совместно поработать над проектом кодекса ипотечного...
  • 11 марта, 17:04
    ИПОТЕКА ДЛЯ ГРАЖДАНСКОГО БРАКА Могут ли получить кредит пары, которые не состоят в официальном браке? Долгое время большинство банков ограничивали число...

Курс валют

  • - 70,96 руб.
  • $

    - 63,8 руб.
  • £

    - 82,05 руб.

Ипотечный калькулятор

Ипотечный калькулятор — это программа, позволяющая быстро рассчитать размер возможного ипотечного кредита и будущих платежей по кредиту в зависимости от дохода, срока кредита и установленного процента по кредиту.

Срок кредита (лет):
Годовая ставка (%):
Первоначальный взнос (%):