» » ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ: СТАВКА НА ДОХОД

ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ: СТАВКА НА ДОХОД

14-08-2007, 21:26  |  Комментарии: 0    

Сегодня можно констатировать: ипотека больше не пугает россиян. Пропаганда на государственном уровне, массированная реклама в СМИ и примеры знакомых убедили нас в том, что жить в кредит не только не опасно, но и доступно. Тем более что изменения на рынке делают ипотеку прозрачней и понятней для потребителей. Например, теперь банки должны предоставлять реальные сведения о процентах, под которые взят заем, стоимости страховки, ежемесячных платежах, сумме, которую в итоге придется переплатить, и дополнительных расходах, связанных с оформлением сделки. Появились новые программы, приспособленные к нуждам различных категорий клиентов, заметно снизились ставки за пользование кредитом, смягчились требования к соискателям, да и в целом ипотечный рынок стал более лояльным по отношению к заемщикам. Поэтому кредитование все чаще становится обычным инструментом для улучшения жилищных условий.

ДЕЛАЙТЕ ВАШИ СТАВКИ!

Одним из самых насущных вопросов для потребителей остаются высокие (по сравнению с западными ипотечными программами) процентные ставки. Куратор национальных проектов Дмитрий Медведев отметил в своем выступлении, что снижение через два года ставки до 8% он считает вполне реальным. Пока же россиян кредитуют в среднем за 11,5% годовых в рублях и 10,2% в долларах. Одной из причин, удерживающих ипотечные проценты на этом уровне, специалисты называют инфляцию. В 2006 году, по данным Госкомстата, она составила 9%. «Размещать денежные средства в кредиты по ставке, которая ниже уровня инфляции, для коммерческой организации нецелесообразно», — сказал заместитель гендиректора ООО «КРЕДИТМАКС» Вячеслав Комаров. Вместе с тем он отметил устойчивую тенденцию к снижению процентов по ипотечным кредитам. Его поддержала и директор по ипотеке «МИЭЛЬ-Брокеридж» Юлия Вербицкая: «Во многих банках нижняя граница, в основном при минимальном сроке кредитования, опустилась до ставки рефинансирования Центробанка, которая в этом году составила 10%». Процентная ставка по-прежнему зависит от сроков кредитования и величины первоначального взноса, однако, как замечает президент ГК «ЛАУРЕЛ» Ирина Радченко, теперь банки более дифференцированно подходят к ее величине. «Основное правило таково: чем меньше срок, тем ниже ставка. Каждый шаг в пять лет в среднем повышает ставку на 0,25–1%. Например, в ММБ на срок пять лет ставка составит 9% в валюте, на десять лет — 9,4%, на 15 — 9,9%, на 20 — 10,4%».
Борясь за клиента, кредитные организации предлагают новые оригинальные продукты, основанные на снижении процентов. Так, в Банке Москвы можно взять ипотечный кредит под 7% годовых. Правда, выплачивать его придется в экзотической для нашего рынка валюте — швейцарских франках и японских иенах. А «ДельтаКредит» представил программу «Назначь свою ставку». Заплатив специальную комиссию, клиент снижает свой процент на 0,5 или 1%. Минимально возможные ставки по такой программе — 8,5% для займа в долларах и 10% — в рублях. Сегодня это самые низкие значения на российском рынке ипотеки. В итоге за счет уменьшения суммы ежемесячного платежа человек значительно экономит. Так, при кредите в 150 тыс. долл. экономия составит порядка 27 тыс. долл., при сумме 200 тыс. долл. — более 36 тыс. долл. «Кроме изменения программ крупные банки столицы начиная с весны проводили акции, нацеленные на уменьшение банковских расходов», — пояснил руководитель службы ипотечного кредитования компании «ИНКОМ-Недвижимость» Лев Плецельман. Например, некоторые отменили плату за рассмотрение заявки.

ЗАПЛАТИТЬ АГНЕТСТВУ И СЭКОНОМИТЬ В БАНКЕ

Можно неплохо сэкономить, а также получить определенные преференции по предоставлению кредита, обратившись в брокерскую фирму или риелторское агентство, которое сотрудничает с банками в привлечении клиентов. Как подчеркнул Алексей Шленов, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по регулярному рынку, «качество предварительной подготовки документов в брокерских или риелторских партнерских компаниях позволяет банку опускать целый ряд промежуточных процедур». А это означает сжатые сроки рассмотрения заявки, лояльный подход к форме предоставления документов. Кроме того, клиент вправе рассчитывать на небольшое снижение процентной ставки, уменьшение расходов при выдаче кредита или меньший первоначальный взнос.
Иногда партнеры работают над созданием эксклюзивных, более выгодных для заемщиков продуктов. Например, «ИНКОМ-Недвижимость» проводит акцию «Летняя ипотека», в рамках которой можно приобрести у компании квартиру по ипотеке на льготных условиях. При этом не придется платить за услуги по выбору банка, программы и сбор документов на жилье. В данном случае получение кредита — не самоцель, а один из этапов комплексного решения жилищной проблемы. «Посредники интересны банкам за счет объемов продаж, качества и профессионализма. Их клиенты обязательно доходят до самой сделки», — считает директор по работе со стратегическими партнерами Независимого бюро ипотечного кредитования Павел Комолов.

СМЕНИЛИ СТРОГОСТЬ НА МИЛОСТЬ

Увеличение количества игроков на рынке ипотечного кредитования и ужесточение между ними конкуренции привело к тому, что отношение к заемщикам стало более лояльным. Большинство банков давно не требуют поручителей. Не нужна обязательная ранее постоянная или временная регистрация в Москве или Подмосковье. Утратили актуальность справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. «Кое-где не требуют обязательного страхования жизни и здоровья или даже самого предмета залога», — сообщила Ирина Радченко. Зато теперь практически везде рассматривают «серые» зарплаты, а некоторые банки выдают займы без документального подтверждения доходов. Справедливости ради стоит сказать, что процентные ставки при таком либеральном подходе заметно выше, чем при наличии справки по форме 2 НДФЛ.
Ряд банков позволяет указывать в качестве созаемщиков супругов (причем не только официально оформивших отношения, но и живущих в гражданском браке), а также родственников и друзей, готовых подтвердить свои доходы и нести ответственность по долгам клиента. Во внимание могут быть приняты любые источники дохода — дивиденды, пенсия, стипендия, алименты, арендная плата. «Появилась возможность рассматривать владельцев бизнеса, одновременно оформленных наемными сотрудниками, только как наемных сотрудников», — комментирует Юлия Вербицкая. «Охотнее дают кредит синим воротничкам — рабочим высокой квалификации», — продолжает Лев Плецельман. Созданы программы, по которым возраст заемщиков к моменту окончательной выплаты кредита может быть значительно увеличен. Минимальным доходом для получения ипотечного кредита в компании «Бест-недвижимость» называют 800 долл. в месяц на члена семьи.
Банки стали намного быстрее рассматривать заявки — теперь на это уходит от нескольких часов до трех дней для наемного служащего и пять — семь дней для владельца бизнеса. Кроме того, люди, у которых мало времени, но есть под рукой Сеть, могут отправить интернет-заявки и получить предварительное одобрение сразу нескольких банков. «Однако потом оригиналы документов все равно придется представить в банк, — предупреждает Павел Комолов. — Пока институт кредитных историй не начал работать должным образом, информацию о благонадежности заемщиков проверяют собственные службы безопасности банков».

РЕФИНАНСИРОВАНИЕ. КОМУ ЭТО ВЫГОДНО?

Те, кто связал свою жизнь с ипотечным кредитом несколько лет назад, возможно, завидуют людям, получившим одобрение недавно. Ведь разница в процентах за кредит может доходить до десяти пунктов. Но «старичкам» все же расстраиваться не стоит: во-первых, они уже несколько лет живут в своих квартирах (а цены на недвижимость за это время выросли так, что намного обогнали все ипотечные ставки), а во-вторых, у них есть возможность воспользоваться рефинансированием. Можно обратиться в свой банк и узнать, есть ли там подобная услуга. Если нет, то всегда можно перекредитоваться в другом месте на более выгодных условиях. Ирина Радченко рассказывает о действиях заемщика в этом случае: «Клиент, желающий сократить выплаты, должен подобрать оптимальную схему рефинансирования в другом банке или написать заявление о пересмотре ставки в свой банк. По нашему опыту знаем: если заемщик не имел задолженностей по выплатам и может подтвердить, что его доходы не уменьшились, шансы на снижение ставки очень высоки».
Но прежде чем перейти в другой банк, имеет смысл посчитать, насколько привлекательной окажется для вас новая программа с учетом всех сопутствующих расходов. «Эта процедура потребует трат на сборы документов и комиссию банка за выдачу кредита», — говорят специалисты компании «Бест-Недвижимость». «Рефинансирование выгодно для заемщика в том случае, когда его процентная ставка по кредиту будет уменьшена на два пункта, — считает Юлия Вербицкая. — Однако если речь идет о больших суммах (от 200 тыс. долл.), экономия очевидна и при снижении на один процентный пункт». Назвать услугу рефинансирования массовым явлением пока сложно. Как сказали в банке «ДельтаКредит», «российский рынок ипотеки только развивается, и перекредитование пока не получило широкого распространения. Это длительная и дорогостоящая процедура» (очевидно, не слишком выгодная в первую очередь самим банкам).

НА РЫНКЕ ПЕРВИЧКИ БЕЗ ПЕРЕМЕН?

Несмотря на то что все больше банков заявляют о готовности кредитовать новостройки, в сущности, тут мало изменений. «В основном они работают с несколькими крупными застройщиками либо кредитуют те проекты, в которых участвуют своими деньгами», — объясняет Павел Комолов. Другие банки вроде бы рассматривают всех девелоперов, но выдвигают такие требования, что аккредитацию проходят лишь немногие. Поэтому фактически купить квартиру можно только в домах, внесенных в список банка. А все потому, что далеко не всегда пакет документов застройщика удовлетворяет требованиям кредитной организации. Хотя Юлия Вербицкая утверждает, что число одобренных объектов первичного рынка заметно увеличилось. Ирина Радченко также заметила, что многие банки стали более либерально относиться к предварительным договорам и вексельным схемам, по которым сегодня идет реализация жилья.
Но с чем трудно спорить, так это с тем, что процент за кредитование новостроек стал намного ниже (в среднем 14% в рублях и 11% в долларах), причем после оформления права собственности он уменьшается на один–два пункта. Чтобы купить квартиру в строящемся доме, теперь вовсе не обязательно иметь в качестве обеспечения другую недвижимость. По мнению некоторых специалистов, рынок загородного жилья остается темной лошадкой для банков. Схемы продаж домов в коттеджных поселках не всегда соответствуют требованиям кредиторов. «Сложно адекватно оценивать сам объект кредитования, поскольку общих требований к строительству не существует. Наиболее реальным представляется приобретение коттеджа под залог имеющейся недвижимости», — считает Лев Плецельман.
А в КРЕДИТМАКСЕ уверены, что получить кредит на загородную недвижимость не сложнее, чем на квартиру, главное, чтобы объект был возможен для рассмотрения банком как ликвидный залог. Приобрести с помощью ипотеки можно как индивидуальную постройку, так и в составе организованного поселка. При определенных условиях первоначальный взнос может колебаться от 0 до 20%, процентная ставка — до14%, срок кредитования — до 40 лет. В ГК «ЛАУРЕЛ» тоже считают, что практически любой продавец коттеджного поселка сегодня имеет своих партнеров среди банков или ипотечных брокеров. К соискателям кредитов на покупку коттеджей предъявляют почти такие же требования, что и к заемщикам, готовым приобретать городскую недвижимость. А вот к предмету залога действительно порой предъявляют специфические требования. Например, подавляющее большинство банков кредитуют лишь коттеджные поселки, где можно жить круглогодично и разрешена регистрация по месту проживания.
Практически все эксперты, опрошенные НиЦ, уверены: развитию рынка ипотеки препятствуют вовсе не большие процентные ставки, а высокие цены на жилье при незначительном уровне доходов. По данным различных социологических опросов, у 65% населения отсутствуют накопления, поэтому россияне, может, и хотели бы, но просто не в состоянии стать полноправными участниками рынка ипотеки. И 22% опрошенных, рассматривающие возможность взять ипотечный кредит на жилье, смогут воплотить свою мечту лишь тогда, когда их зарплаты хватит и на ежемесячные выплаты, и на достойное качество жизни.

Автор: Юлия МИЛОВАНОВА
Источник: «Недвижимость и цены», dm-realty.ru

Нашли опечатку - выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Читайте также

Курс валют

  • - 67,46 руб.
  • $

    - 57,34 руб.
  • £

    - 76,15 руб.

Ипотечный калькулятор

Ипотечный калькулятор — это программа, позволяющая быстро рассчитать размер возможного ипотечного кредита и будущих платежей по кредиту в зависимости от дохода, срока кредита и установленного процента по кредиту.

Срок кредита (лет):
Годовая ставка (%):
Первоначальный взнос (%):