Оценка жилья при ипотеке

Оценка жилья


Если вы впервые будете оценивать жилье для получения ипотеки и не знаете, как это правильно сделать, вам наверняка пригодится приведенная ниже информация. Итак, если ипотечный банк предварительно согласился выдать кредит на покупку выбранной квартиры и требует ее оценить…

Весь процесс оценки недвижимости можно разбить на определенные этапы, последовательно проходя которые, в результате можно получить требуемый банком отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости. В каждом конкретном случае последовательность этапов может отличаться, так что воспринимать описанное ниже в качестве пошаговой инструкции нельзя. Однако для общего понимания процесса, для примерного определения его возможных временных рамок и заблаговременной подготовки необходимых документов ознакомиться стоит.

С чего начать?

Как ни странно, но не со звонка в оценочную компанию и тем более не со встречи с оценщиком. Конечно, позвонить можно, но только для того, чтобы узнать список документов, необходимых для проведения оценки. Именно его придется предоставить в полном объеме, так как без копий определенных документов, приложенных к отчету, последний не примут ни в одном кредитующем банке. Сбор документов на данном этапе – это не лишняя трата времени, ведь впоследствии они еще пригодятся вам в процессе покупки выбранного жилья за счет ипотеки. Начинать собирать документы нужно заранее, ведь процедура эта достаточно продолжительная. Для оценки набор документов хоть и внушительный, но все-таки не такой, как необходимо предоставлять в банк. Обращаться в оценочную компанию следует с такими документами:

  • со свидетельством, подтверждающим регистрацию пава собственности, или с договором купли-продажи, или со свидетельством о собственности;

  • со справками и документами БТИ: формой 11а, экспликацией, поэтажным планом;

  • если дом построен до 1960 года – со справкой о типе перекрытий в таком доме;

  • если дом построен до 1970 года и имеет не более 7 этажей или же относится к старому фонду (например, так называемые «хрущевки») – со справкой о том, что дом не включен в план сноса или реконструкции с отселением.


Собрав пакет документов, также стоит заранее договориться с собственниками квартиры об удобном дне и времени, чтобы представители оценочной фирмы смогли провести осмотр и оценку жилья. Обычно оценщики быстро осматривают объекты недвижимости, как правило, на следующий день после обращения, но возможны исключения, поэтому с собственниками стоит обсудить несколько удобных дат.

Договариваясь о времени, стоит учитывать, что многие банки требуют наличия в отчете многочисленных фотографий квартиры, причем не только внутренних жилых и нежилых ее помещений (в том числе фото имеющихся дефектов внутренней отделки), но и фотографии подъезда, лестничной клетки, фасада дома и прилегающего двора. Отсутствие таких фото может стать причиной отказа в предоставлении ипотеки. Поэтому делать их нужно обязательно, для чего договариваться о посещении оценщиков нужно на светлое время суток. Это поможет и фото качественные сделать, и лишних проблем с банком не допустить. При этом стоит учитывать, что в осенне-зимний период сумерки начинаются раньше и темнеет быстрее, чем весной или летом.

Выбор оценщика

Не для кого не секрет, что каждый банк сотрудничает с определенными аккредитованными оценочными компаниями. Фактически они – партнеры банка, ведь они на конкурсной основе прошли аккредитацию, то есть, признаны банком как добросовестные и надежные представители услуг. Для банка выбор таких компаний является своего рода страховкой от некачественных услуг и поддельных оценок. Впрочем, в случае обращения именно к таким оценщикам клиенты тоже получают некоторую гарантию, что оформленная оценка будет принята банком без лишних вопросов. Потенциальный заемщик, конечно, может обратиться за оценкой в другую компанию, но это может стать лишней тратой времени и денег, ведь банк имеет право не принимать отчет по оценке от «незнакомой» оценочной фирмы.

Выбрав оценщика, обратите внимание: по закону «Об оценочной деятельности» с вами в обязательном порядке должны заключить договор на оказание оценочных услуг.

Предложить подписать договор обязаны, но, как показывает практика, это делается не всегда. В солидных компаниях есть типовые формы, поэтому подписание занимает немного времени. В более же мелких данный документ могут составлять прямо при вас, а это не всегда быстро. В любом случае дождитесь, это важно! Подписанный договор на оказание услуг – это подтверждение гражданско-правовых отношений, возникших между вами и оценочной компанией, следовательно, это подтверждение возникновения у каждой из сторон определенных прав и определенных обязанностей. Вы обязаны предоставить полный пакет необходимых документов, обеспечить экспертам доступ в квартиру для ее осмотра, а также полностью оплатить полученные услуги. Оценочная же компания обязана в установленные сроки предоставить качественные услуги по оценке указанного жилья.

Важность подписания договора очень легко объяснить на примере. Если оценщик не выполнит (или некачественно выполнит) свои обязательства, и из-за этого банк откажется предоставлять вам ипотеку, оценочная фирма сможет уклониться от возмещения причиненных вам убытков, ведь подписанного договора, подтверждающего ее обязательства, нет. Без подписанного договора вы не сможете вернуть даже потраченных на оценку денег, ведь формально ее не было.

Кроме договора необходимо сохранить квитанцию об оплате услуг оценочной компании, при этом в ней обязательно должен быть указан номер договора. Имея квитанцию и оригинал договора, можно без труда подтвердить, что гражданско-правовые отношения с компанией были, что они официально оформлены, и что вы со своей стороны выполнили финансовые обязательства, а значит, компания должна выполнить свои или возместить убытки.

Осмотр оцениваемого объекта

Осмотр квартиры с целью ее оценки никогда не проводится сотрудниками банка. В качестве «глаз» банка, которые оценивают будущий объект залога, выступают именно оценщики. Именно они составляют подробное и объективное описание объекта недвижимости с фотографиями, на основании которого кредитным комитетом банка и выносится решение о предоставлении ипотеки.

Кстати, передать пакет необходимых для оценки документов можно непосредственно на осмотре квартиры, встретившись там с оценщиком в оговоренное время. Если у вас нет возможности присутствовать лично, вы можете поручить эту миссию доверенному лицу, например, родственнику или агенту риэлторской компании. Однако следует учесть, что он должен будет не только обеспечить доступ внутрь квартиры, но и ответить на разнообразные вопросы, касающиеся оцениваемого объекта недвижимости. Сама же процедура оценки может длиться примерно 20-40 минут – на длительность влияют опыт оценщика, размеры квартиры, ее состояние и количество комнат.

В процессе оценки сотрудник компании заполняет специальный лист осмотра, отмечает имеющиеся дефекты внутренней отделки, производит фотосъемку, а также задает вопросы, которые позволят ему учесть все возможные факторы, влияющие на расчет рыночной стоимости квартиры. Оценщика может интересовать социально-бытовая и транспортная инфраструктура микрорайона, примерный состав жильцов дома, а также другие как положительные, так и отрицательные факторы.

По окончании осмотра оценщик сообщает, когда будет готов отчет, и вы сможете забрать его в офисе компании. Фактически это – половина процесса оценки.

Подготовка отчета об оценке

Результатом проведенного оценщиком осмотра квартиры, которая предполагается в качестве залога по ипотечному кредиту, должно быть заключение. В соответствии с нормами действующего оценочного законодательства оформляется такое заключение письменно и представляет собой отчет об оценке. Именно такой письменный отчет предоставляется на рассмотрение кредитному комитету банка.

Готовится и оформляется отчет с учетом требований действующего оценочного законодательства. Однако кроме этого его содержание может учитывать и некоторые «пожелания» банка. Из-за этого оформление может растянуться на 1-3 дня. С подготовленным и должным образом оформленным отчетом об оценке вы можете внимательно ознакомиться в офисе оценочной компании. Если при этом возникнут какие-либо вопросы, вы сможете сразу задать их оценщику, проводившему для вас оценку. Если претензий нет, вам предложат поставить подпись под актом сдачи-приемки услуг – свидетельством того, что все обязательства, прописанные в заключенном ранее договоре на оказание услуг по оценке, выполнены в полном объеме и стороны удовлетворены результатом.

Дальнейшие действия

Вам как заказчику услуг по оценке объекта недвижимости оценочная компания предоставит два одинаковых экземпляра отчета, юридическая сила которых абсолютно идентична. Один из них вы и предоставите в банк, в котором планируете взять ипотеку. Изучив указанную в отчете информацию, а именно - рыночную стоимость предмета залога и некоторую другую информацию, банк примет решение о целесообразности предоставления кредита на покупку выбранной квартиры.

Помимо рыночной стоимости в отчете будет указана ликвидационная стоимость, то есть, денежная сумма, которую сможет получить банк при срочной самостоятельной продаже квартиры в случае невозврата кредита заемщиком. Обычно ликвидационная стоимость ниже реальной рыночной примерно на 25%. Считается, что за такую стоимость залогодержатель (банк) сможет быстро продать залоговую недвижимость. К тому же разница в 25% выступает в качестве своеобразной страховки от риска снижения рыночных цен на жилье, что тоже выгодно банку.

В процессе вынесения решения о предоставлении ипотечного кредита оценщики уже не принимают участия, однако именно их отчет об оценке является ключевым критерием. Основываясь на изложенной в нем информации, кредитный комитет решает, выдавать ли кредит и на какую сумму.

В случае положительного решениям вам может потребоваться второй экземпляр отчета. Он может понадобиться страховой компании, которая будет сопровождать ипотечную сделку, ведь для расчета суммы страховки важно знать рыночную стоимость квартиры.

Нашли опечатку - выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Курс валют

  • - 69,56 руб.
  • $

    - 59,13 руб.
  • £

    - 75,69 руб.

Ипотечный калькулятор

Ипотечный калькулятор — это программа, позволяющая быстро рассчитать размер возможного ипотечного кредита и будущих платежей по кредиту в зависимости от дохода, срока кредита и установленного процента по кредиту.

Срок кредита (лет):
Годовая ставка (%):
Первоначальный взнос (%):