» » НЕСКОЛЬКО СПОСОБОВ УВЕЛИЧИТЬ КРЕДИТ

НЕСКОЛЬКО СПОСОБОВ УВЕЛИЧИТЬ КРЕДИТ

4-11-2007, 23:40  |  Комментарии: 0    
НЕСКОЛЬКО СПОСОБОВ УВЕЛИЧИТЬ КРЕДИТ

Почему вопрос о том, как получить максимальный кредит, был и остается актуальным для заемщиков? Понятно, что от суммы кредита зависит многое, и в первую очередь - возможность выбора.

Чем больше денег - тем лучше район, тем новее дом, тем больше площадь квартиры и т. д. Но не только качество будущего жилья заставляет клиентов банков искать и находить способы увеличения суммы кредита. У некоторых есть и другие резоны, ведь деньги лишними никогда не бывают. Максим Токарев, директор департамента «На Чеховской» компании «Новый город», говорит, например, о том, что ипотечный кредит часто незаменим в бизнесе. «Дорогая и качественная недвижимость никогда не приобретается на самые последние деньги, - поясняет он. - Поэтому ипотечный кредит для этой категории покупателей нужен, чтобы не извлекать средства из бизнеса. Допустим, есть состоятельный человек, и у него есть требуемый для покупки квартиры миллион или два. Но эти деньги во что-то вложены и приносят, например, 20% годовых. Элементарная математика подсказывает, что такому человеку выгоднее взять ипотечный кредит и платить за него 11% (и даже 13%), но не извлекать деньги из бизнеса. Отсюда вывод, что состоятельные люди всегда стараются получить кредит побольше. Даже если собственно для покупки квартиры эти деньги в полном объеме и не нужны, такой заемщик всегда найдет, куда пристроить оставшиеся средства».

НЕ «РИСОВАТЬ» ДОХОДЫ, А ПОКАЗЫВАТЬ АКТИВЫ

Большой кредит, дающий большие возможности, напрямую связан с доходами заемщика. Любой здравомыслящий человек, занимая деньги у банка, думает о том, как их возвращать. Кроме того, у банков есть надежные системы защиты от недобросовестных, а также излишне легкомысленных покупателей жилья. Специалисты могут рассказать немало историй о том, как в погоне за высокими суммами клиенты банков просят бухгалтерию родного предприятия «нарисовать» им доходы повыше. Однако этот номер обычно не проходит. «В банках работают тоже не дети малые, они ориентируются в том, кто и сколько зарабатывает, - говорит Ирина Котова, директор по маркетингу компании «ХИРШ». - Если ваши доходы вдруг окажутся вдвое больше средних по отрасли - банк как минимум заинтересуется этим странным фактом».
Банки с недоверием относятся к заемщикам, которые, указывая в документах высокий уровень доходов, не могут, например, заплатить первоначальный взнос. У сотрудников кредитного учреждения обязательно вызовет сомнения клиент, который, занимая на бумаге ответственную должность, не имеет даже личного автомобиля. Поэтому один из надежных способов доказать банку свою благонадежность и получить в кредит максимальную сумму - предъявить так называемые активы, то есть имеющиеся в собственности квартиру, дачу, земельный участок, автомобиль и, наконец, просто денежные накопления.

ЗАРПЛАТА - СЕРАЯ, КРЕДИТ - БЕЛЫЙ

Теперь есть смысл рассмотреть очень распространенную категорию заемщиков - которые в состоянии выплачивать кредит при относительно невысокой официальной зарплате. В получении максимальной ипотечной суммы, как правило, больше других заинтересованы лица, имеющие скрытые доходы. Можно ли доказать банку свою состоятельность в этих случаях и как это правильно сделать?
Рассмотрим типичную ситуацию: когда заемщик получает «серую» зарплату (это по-прежнему обычное явление в частных фирмах). Чтобы получить достойный кредит, нужно убедить кредиторов в том, что официальная зарплата - всего лишь небольшая часть реальной. Эксперты считают, что в настоящее время это сделать несложно. «Если раньше банки рассматривали только официально подтвержденный доход, то сегодня обстоятельства изменились в пользу заемщика, - говорит Ирина Субботина, руководитель отделения ипотечного кредитования агентства недвижимости «Лоцман». - Стандартная справка по форме 2-НДФЛ, предъявленная клиентом, подтверждает, что человек работает в фирме, которая платит налоги. Заемщик указывает свой реальный доход, и андеррайтером банка выполняется проверка: он изучает рынок труда, сопоставляет цены вакансий. Если стоимость специалиста достаточно высока - он получит желаемый кредит».

СОЛИДАРНАЯ КОМБИНАЦИЯ

Следующий способ увеличения кредита - привлечение созаемщиков. «Можно вместо доходов одного человека показать доходы двоих (супруга или супруги), некоторые банки позволяют суммировать доходы нескольких родственников и даже людей, не состоящих в родстве - если эти люди соглашаются быть созаемщиками, - говорит Людмила Анисимова, ведущий специалист отделения ипотечного кредитования Корпорации недвижимости «Рескор». - «Солидарная комбинация» позволяет взять кредит намного больше, нежели тот, который рассчитывался бы исходя из дохода только одного лица. Например, для семьи из двух человек, где супруг получает 40 000 рублей, а супруга - 20 000 рублей в месяц, максимальная сумма кредита (на срок 20 лет при ставке 11% годовых) составляет почти $100 тысяч, тогда как для одного человека, получающего 20 000 рублей в месяц - всего лишь $25 тысяч».
Созаемщики не просто показывают банку свои доходы, они так же, как и основной заемщик, несут ответственность за возврат кредита. Кредитные учреждения предъявляют к ним почти такие же строгие требования: полный пакет документов, ограничения по возрасту, воинская повинность и т. д. Поэтому неудивительно, что чаще всего с целью показать совокупный доход объединяются близкие люди: дети и родители, братья и сестры. Хотя ипотечные брокеры могут привести и другие примеры. «Недавно ко мне обратились три подруги - они же коллеги по работе, - рассказывает Ирина Субботина. - Решили суммировать доходы и взять ипотеку. В итоге купили квартиру, при оформлении в собственность разделили доли. Теперь вместе выплачивают кредит».
Доходы от сдачи квартиры в аренду могут быть зачтены банком, но есть некоторые нюансы.
Кстати, говоря о совокупном доходе, надо отметить еще один способ воздействия на банк: заемщик может предоставить ему информацию о том, что сдает в аренду квартиру. Возможно, сотрудники банка учтут этот факт и увеличат сумму кредита. Но есть два нюанса, во-первых, такой источник дохода может рассматриваться лишь как дополнительный к основному, а, во-вторых, сдача жилья в аренду должна быть оформлена надлежащим образом, то есть с уплатой налога.

ПЕРЕОЦЕНКА ЦЕННОСТЕЙ

Стремясь увеличить сумму кредита, некоторые покупатели жилья действуют в совершенно ином направлении, а именно - завышают цену приобретаемой квартиры. Известно, что банки жестко ограничивают размер кредита - например, не более 80% от стоимости квартиры, в таком случае заемщик должен иметь как минимум 20%. Так что если квартира стоит, например, $200 тысяч, максимально возможный размер кредита будет $160 тысяч. Если же сделать вид, что квартира стоит $220 тысяч, банк может дать уже $176 тысяч.
Специалисты считают, что в большинстве случаев такие уловки не дают желаемых результатов. Ирина Котова, например, отмечает, что банки - это строгое правило - требуют, чтобы квартира была оценена оценщиком из дружественной банку фирмы. «Теоретически оценщика можно «заинтересовать», за $100 он припишет к стоимости квартиры $10-20 тысяч, - говорит она. - Но нужно помнить, что (как и в случае с доходами) банки эту информацию проверяют. Иногда довольно грубо - ищут в отрытых базах данных похожие квартиры и выбирают самые дешевые. Я знаю случай, когда заемщик оценщика «заинтересовал», заплатил ему $100, а банк потом взял и снизил оценку до истинной суммы». Заемщикам следует иметь в виду, что даже без каких-либо хитростей по некоторым ипотечным программам можно получить в кредит и 90% стоимости приобретаемого жилья, но и процентная ставка в таком случае будет гораздо выше.

ДОБАВЛЕННЫЙ КРЕДИТ

Существуют ипотечные программы, позволяющие увеличить сумму кредита. Например, если дохода покупателя для получения кредита на оплату полной стоимости приобретаемой квартиры все же не хватает, можно воспользоваться специальной кредитной программой. Такие программы дают возможность получить одобренный банком ипотечный кредит (исходя из уровня доходов), увеличенный на стоимость имеющейся в собственности квартиры. После продажи прежней квартиры клиент передает банку сумму «добавленного кредита». Выплата процентов по кредиту начинается после продажи старой квартиры. Единственное условие банка - необходимость реализации старой квартиры в течение определенного срока с момента покупки новой. Если цены на рынке недвижимости растут, это выгодная акция, так как у клиента появляется возможность продать квартиру дороже, чем она стоила на момент оформления кредита. На стабильном рынке подобные программы работают плохо, поскольку на разнице цен много не заработаешь, а суровые штрафные санкции и высокие процентные ставки отпугивают потенциальных заемщиков.

Текст: Елена Гудкова
Источник: журнал «Квадрум», kvadroom.ru
Фото: sob.ru, krasipoteka.info, itar-tass.com

Нашли опечатку - выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Курс валют

  • - 67,46 руб.
  • $

    - 57,34 руб.
  • £

    - 76,15 руб.

Ипотечный калькулятор

Ипотечный калькулятор — это программа, позволяющая быстро рассчитать размер возможного ипотечного кредита и будущих платежей по кредиту в зависимости от дохода, срока кредита и установленного процента по кредиту.

Срок кредита (лет):
Годовая ставка (%):
Первоначальный взнос (%):