» » СЫГРАЕМ В ИПОТЕКУ НА ПОНИЖЕНИЕ?

СЫГРАЕМ В ИПОТЕКУ НА ПОНИЖЕНИЕ?

1-05-2007, 16:04  |  Комментарии: 0    
СЫГРАЕМ В ИПОТЕКУ НА ПОНИЖЕНИЕ?

В условиях ипотечных программ некоторых действующих в России банков все чаще стали появляться так называемые «плавающие» процентные ставки, обозначаемые как LIBOR + 8%, LIBOR + 10,5% и т. д. Что такое LIBOR и насколько он интересен потенциальным заемщикам?
Понятие LIBOR (London InterВank Offered Rate) означает усредненную процентную ставку, по которой банки занимают денежные ресурсы у других банков на Лондонском межбанковском рынке. Другими словами, LIBOR — это средняя процентная ставка, по которой банки предоставляют ссуды друг другу на стандартный срок, например на год.

КАК ЭТО РАБОТАЕТ У НИХ

Ставка LIBOR, рассчитываемая Британской банковской ассоциацией (British Banker’s Association — ВВА), является наиболее распространенным «индексным» показателем краткосрочных процентных ставок во всем мире. LIBOR формируется на основе процентных ставок нескольких банков-ориентиров, в число которых, например, входят Banque Nationale de Paris (Франция), Bank of Tokyo (Япония), Deutsche Bank (Германия), Morgan Guaranty Trust Company of New York (США) и National Westminster Bank (Великобритания). Банки-ориентиры выбираются на основании сложившейся репутации, уровня кредитного рейтинга и активности на валютном рынке. Деятельность банков, входящих в список для расчета ставок LIBOR, подлежит постоянному мониторингу в целях соответствия вышеуказанным критериям. Для этого BBA регулярно (как минимум один раз в год) пересматривает их список и постоянно публикует результаты своих проверок.
Банки, входящие в базу расчета рассматриваемой ставки, предоставляют свои котировки между 11.00 и 11.30 по лондонскому времени. Около 12.00 публикуется так называемый фиксинг LIBOR, который рассчитывается путем внесения в случае необходимости поправок и уточнений в предварительно полученные значения. Котировки банков упорядочиваются, верхние и нижние значения отбрасываются, а оставшиеся значения усредняются. Фиксинг LIBOR рассчитывается по семи важнейшим валютам: доллару США, евро, английскому фунту, японской йене, швейцарскому франку, канадскому доллару и австралийскому доллару. Ставка LIBOR фиксируется на различные сроки от одной недели до двенадцати месяцев по каждой валюте.
Преимуществом ставки LIBOR является, во-первых, то, что она используется давно и признана в качестве серьезного международного показателя. Во-вторых, она предлагает фиксинг по наибольшему набору валют и сроков. В-третьих, механизм, по которому она рассчитывается, открыт и достаточно понятен. В-четвертых, банки, входящие в базу расчета, отличаются очень высоким кредитным рейтингом и являются в полном смысле этого слова рынкоформирующими.То, что ставка LIBOR рассчитывается именно в Лондоне, тоже не случайно: более 20% всех мировых межбанковских заемных операций осуществляется в британской столице; более 500 банков и огромное число других финансовых организаций имеют там свои представительства; там же сосредоточен и основной объем товарно-сырьевых операций Европейского региона.

ЧТО ПРЕДЛАГАЕТСЯ У НАС

В России сейчас предлагают «плавающие» процентные ставки по ипотечному кредиту более десяти банков. Величина конечного для клиента процента объявляется один раз в год исходя из значения LIBOR на конец сентября–начало октября и действует весь последующий год.
Так, например, ДельтаКредит банк продвигает на рынок кредитный продукт ДельтаВариант, в котором процентная ставка рассчитывается исходя из формулы LIBOR + 5–6,5%. Райффайзенбанк также предлагает ипотечную программу с «плавающими» ставками. Например, при кредите на срок до 15 лет клиент получает в течение первого года фиксированную ставку в 10–11% годовых, а далее — «плавающую» в размере LIBOR + 5–6%. Газпромбанк предлагает ипотечную программу, в которой процентная ставка рассчитывается, исходя из формулы LIBOR + 5,5–6,5%. Соцгорбанк предлагает ипотечную программу Гибкая, в которой процент рассчитывается исходя из формулы LIBOR + 9–10,5% в зависимости от формы подтверждения доходов.

НАСКОЛЬКО ЭТО ВЫГОДНО ЗАЕМЩИКУ?

Процентная ставка, как известно, является платой за пользование денежными средствами. При этом, разумеется, потенциального заемщика не может не интересовать, что в перспективе может оказаться для него более выгодным — фиксированные 11–15% годовых в валюте или, например, LIBOR + 10%? Однозначно ответить на этот вопрос нельзя.
С одной стороны, фиксированные ставки по ипотечным кредитам в России сами по себе довольно высоки. В настоящее время в программах банков можно найти варианты с 10–15% годовых в валюте. Но при этом не следует забывать, что это так называемые «декларируемые» ставки, эффективные же (т. е. реальные) за счет различных дополнительных платежей могут доходить до 18–19% годовых. С другой стороны, заранее предугадать динамику ставки LIBOR, зависящей от целого ряда факторов, в том числе и от общеэкономической ситуации на мировом рынке, очень сложно. По годам она меняется довольно существенно: то «взлетает» до 9% (1989 год), то снижается до 3,3% (1992 год), то снова поднимается до 6,8% (2000 год), то вновь падает до 1,4% (2003 год). С конца 2000 года ниспадающая тенденция властвовала практически безраздельно, но с января 2004 года ставка начала повышаться и к декабрю 2006 года достигла 4,29%.
При низких ставках LIBOR + 10%, например, выглядит заманчивее, чем фиксированные 15%. Но если ставка LIBOR превысит 5%, то ситуация изменится. Если говорить, например, о 15-летнем кредите, то столь долговременное пребывание ставок LIBOR на уровне менее 5% кажется маловероятным. По оценкам ряда западных экспертов (если считать возможным сохранение наметившихся тенденций развития экономики США и наиболее развитых европейских стран), прогнозируемая динамика значений LIBOR USD и LIBOR EUR к концу 2007 года составит: LIBOR USD — 6–6,5%, LIBOR EUR — 3–3,5%. Очевидно, что снижение ставки LIBOR, отмечавшееся в 2001–2003 годах, уже достигло предела, теперь она снова поднимается, следуя циклическим законам развития любых показателей экономической активности. Вопрос в том, сколько это будет продолжаться и до какого уровня? Если опять до 9%, то «плавающая» процентная ставка способна больно ударить по карману нынешнего заемщика.
Анализируя привлекательность «плавающей» процентной ставки, нельзя не отметить и такой важный момент. Руководство страны поставило задачу сделать так, чтобы к 2010 году россияне могли получать до 1 млн ипотечных кредитов в год. Для этого предполагается снизить процент по кредиту до 7–8% годовых. Некоторые наиболее радеющие за народ депутаты Госдумы даже предлагают за счет субсидирования ставки из дополнительных доходов федерального бюджета снизить ее до 6%. Выглядит заманчиво, но блажен, кто верует. Ведущие игроки на рынке ипотеки занимают крупные суммы на международном рынке по ставке LIBOR + 1,5–3%. Сейчас ставка LIBOR достигла уровня 4,29%. Значит, наши банки берут деньги примерно под 5,8–7,3%. Понятно, что давать их клиентам примерно под те же проценты нет никакой выгоды. Более того, если ставка LIBOR достигнет, скажем, уровня 6,5%, то ни о каком снижении ставок по кредитам в России не будет и речи (банки сами будут брать деньги под 8–9,5%). А уж если LIBOR достигнет уровня 9%, как это было в 1989 году…
Нельзя также отбрасывать и такой вопрос: каким, собственно, образом банк, действующий в России, определяет для себя значение этой пресловутой ставки LIBOR? С какой точностью округляется ее значение? Ведь рассчитать среднюю величину и округлить ее можно по-разному. Например, тот же показатель 4,29375% представить и как 4,3%. За 15 лет при таком «округлении» разница в платежах банку может достигнуть весьма приличных значений.
Вывод представляется хоть и не научным, но зато простым: играть с банками в «плавающие» процентные ставки — примерно то же самое, что пытаться выиграть у игровых автоматов. Конечно, можно придумать какую-то свою замысловатую систему или внимательно «мониторить» выбранный автомат и заниматься расчетом вероятностей. В конце концов всегда есть надежда на то, что тривиально повезет. Но везет очень и очень немногим, а владельцы игровых автоматов стабильно собирают выручку, не испытывая никакой жалости к своим добровольным «спонсорам». Вот так и банки ничем не рискуют, получая финансирование из-за рубежа на условиях привязки к ставке LIBOR и выдавая кредиты, «накидывая» сверху свой коммерческий интерес.

Источник: газета «Квадратный метр», m-2.ru
Фото: gettyimages.com, sob.ru

Нашли опечатку - выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Курс валют

  • - 68,75 руб.
  • $

    - 57,62 руб.
  • £

    - 78,05 руб.

Ипотечный калькулятор

Ипотечный калькулятор — это программа, позволяющая быстро рассчитать размер возможного ипотечного кредита и будущих платежей по кредиту в зависимости от дохода, срока кредита и установленного процента по кредиту.

Срок кредита (лет):
Годовая ставка (%):
Первоначальный взнос (%):