» » ЧЕТЫРЕ СПОСОБА КУПИТЬ ЖИЛЬЕ В РАССРОЧКУ

ЧЕТЫРЕ СПОСОБА КУПИТЬ ЖИЛЬЕ В РАССРОЧКУ

24-03-2007, 20:39  |  Комментарии: 0    

Приобрести квартиру в готовом доме за свои деньги — задача на сегодняшний день для большинства россиян невыполнимая. Поэтому все решают проблему по-своему: совершают альтернативные сделки, принимают участие в городских программах, берут ипотечные кредиты. Но что делать людям, если у них нет ни жилья для обмена, ни шансов попасть в социальную программу, ни возможности получить заем в банке? Для них существуют жилищно-накопительные, жилищно-строительные кооперативы, а также стройсберкассы. Что представляют собой эти схемы и в чем заключаются особенности каждой из них?
Первая мысль, которая приходит в голову человеку, у которого не хватает денег, чтобы приобрести жилье самостоятельно, — воспользоваться кредитом. Но при ближайшем рассмотрении ипотечные программы банков не кажутся столь привлекательными, как их расписывают рекламные буклеты. Да и не всякий потенциальный заемщик по уровню доходов, роду занятий и другим параметрам устроит банк. Поэтому вопреки оптимистичным прогнозам число ипотечных сделок до сих пор составляет ничтожный процент общего количества сделок на рынке недвижимости. Но есть ли у покупателя альтернатива? Оказывается, есть. И вариантов даже несколько.

СТРОИМ САМИ

Еще с прошлого века для желающих приобрести жилье работают жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Они представляют собой добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц для возведения многоквартирного дома и управления жилыми и нежилыми помещениями в нем. «Правда, новый Жилищный кодекс ограничил возможности ЖСК строительством и последующей эксплуатацией одного многоквартирного жилого дома», — замечает член рабочей группы фракции «Единая Россия» в Госдуме по разработке и реализации проекта «Свой дом», доктор юридических наук, академик Международной академии ипотеки и недвижимости Алексей Швалев. Фактически ЖСК не кредитует своих членов, а лишь обеспечивает им участие в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Иными словами, ЖСК — в чистом виде строительный кооператив.
Соответственно, в члены такой организации примут лишь тех, кто способен внести паевой взнос. Источником средств для возведения дома также может стать, как и в советское время, банковский кредит, полученный кооперативом. В этом случае члены ЖСК получат возможность погашать свой паевой взнос в рассрочку. Но в отличие от советского времени, по мнению председателя Гильдии народных кооперативов России Александра Дворяшина, у сегодняшних ЖСК нет ни рычагов, ни стимулов для получения кредита. Предоставить надлежащее обеспечение банку кооператив тоже не в состоянии — по причине отсутствия такового. Перспективы у жилищно-строительных кооперативов, как полагает А. Дворяшин, в условиях рыночной экономики нерадостные. ЖСК может быть востребован, только если каким-либо образом имеет шанс взять кредит в банке.
Сейчас, в силу строгих требований к долевому строительству, возможности кооперативов совпали с потребностями застройщиков и продавцов жилья. Кооператив позволяет легально уходить от долевых отношений, поэтому ЖСК при активной помощи государства вполне могут стать главным заказчиком строительства и прибежищем всех потенциальных инвесторов и покупателей возводимого жилья.
Отличие ЖСК от других схем лежит на поверхности: кооператив не занимается инвестированием, он имеет дело с полностью сформированным объемом финансирования, достаточным для возведения конкретного объекта. Иными словами, все участники ЖСК фактически являются застройщиками и получают жилье по себестоимости. Основных трудностей, возникающих перед ЖСК, две: получение земельного участка для возведения дома и поиск строительных мощностей. То есть образование кооператива выгодно преимущественно застройщикам в качестве одного из законных способов собрать денежные средства с предполагаемых покупателей. Насколько этот механизм выгоден отдельным покупателям в каждом конкретном случае, остается лишь догадываться.

ИГРЫ В СЕТЕВОЙ МАРКЕТИНГ

Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) — еще один способ приобрести квартиру в рассрочку. В отличие от ЖСК эта схема не предполагает внесения покупателем всей суммы сразу. Но в итоге за все приходится платить. Схема внешне проста: кооператив привлекает денежные средства в общий паевой фонд; за счет собранных денег жилое помещение приобретается в собственность ЖНК и передается в пользование члену кооператива. После полного внесения паевого взноса он получает квартиру в собственность. На деле организационно приобретение жилья с помощью ЖНК чрезвычайно усложнено: закон предусматривает огромное количество искусственных ограничений и препятствий, презумпцию виновности органов управления, малопонятные и сдерживающие рост ЖНК нормативы финансовой устойчивости.
Впрочем, меры по контролю за деятельностью жилищно-накопительных организаций оправданы по причине высокой степени риска таких схем для населения: представьте сами, что произойдет с жильем члена кооператива, если ЖНК — собственник жилья — разорится до того, как человек выплатит за квартиру полную сумму? Тот факт, что недвижимость долго (все время рассрочки по погашению паевого взноса) находится в собственности у кооператива, не прибавляет этой схеме популярности у населения.
Дело еще и в том, что член ЖНК фактически не вправе выплатить долг за приобретенную квартиру раньше установленного срока. В итоге купленная по данной схеме квартира будет в собственности ЖНК строго лимитированное договором время — покупатель не в силах сократить этот период. На первый взгляд это не так уж и важно. Но мысль о том, что ЖНК рискует в любой момент стать банкротом, а квартира перейдет неизвестно кому, способна отпугнуть многих потенциальных покупателей.

ОБРАТНО К СБЕРКАССАМ

Но все-таки мы идем в ногу со временем. К не очень популярным в народе ЖСК и ЖНК правительство решило добавить строительные сберегательные кассы. Первоначально ССК являлись частными (коммерческими) или общественными (некоммерческими) кассами взаимной помощи, участники которой получают премии в связи с осуществлением жилищных накоплений. В настоящее время на Западе ССК скорее стали специализированными банками. Но в то время, когда европейские страны находились в похожих на наши экономических условиях, стройсберкассы возникли как небанковские организации, поддерживаемые государством.
«Сегодня в России предлагается создать ССК исключительно в виде специализированных банков, которые вправе осуществлять только банковские операции, связанные с улучшением жилищных условий, — говорит А. Дворяшин. — Это значит, что такие банки смогут существовать и быть привлекательными для населения лишь при солидной государственной поддержке». Если размер премии составит, допустим, 25–30% накоплений в год без ограничения суммы накоплений (размер премии должен быть ощутимо больше, чем годовая ставка общей инфляции), то ССК станут чрезвычайно популярными, если ниже — вряд ли.
ССК в западном варианте действительно выгоднее банков, поскольку проценты за пользование кредитом в них меньше, чем в универсальных банках. Но в каком виде этот формат сложится у нас, предсказать трудно. Вообще стройсберкасса предоставляет заемщику деньги под проценты, как и банки, на условиях ипотеки. Если ССК получат мощную государственную поддержку, то каждый желающий сможет взять кредит на свой вкус и кошелек: люди с невысокими доходами будут накапливать средства на покупку жилья постепенно в системе ССК, обеспеченные граждане сразу получат дорогой кредит в банке. Сегодня многие риэлторы видят стройсберкассы как холдинг, который и выдает ссуды, и подбирает жилье, аргументируя это тем, что сегодня на рынке процветает мошенничество, покупателя могут обмануть или продать ему некачественную квартиру. На Западе, кстати, такой практики нет — там ССК только предоставляет финансовые средства. Какие трансформации произойдут с этой схемой у нас, пока сказать сложно.

НА РАСПУТЬЕ

Итого у сегодняшнего покупателя есть целых четыре схемы покупки квартиры без внесения всей суммы единовременно. Попробуем разобраться, чем эти способы отличаются друг от друга и что выгоднее выбирать в каждом конкретном случае.
Ипотека — пожалуй, самый простой, надежный, комфортный, но вместе с тем и дорогой путь. В процессе оформления кредита гражданин общается исключительно с банком, купленная квартира сразу оформляется на его имя и закладывается кредитору. Далее остается лишь возвращать долг и оговоренные проценты. Все бы хорошо, но есть два проблемных момента. Первый и главный, как уже отмечалось, — дороговизна. Минимальная ставка составляет сегодня около 10% годовых. Реально же заемщику с учетом всех комиссионных, страховок и прочих накруток надо рассчитывать на 13–15% годовых. Вторая загвоздка заключается в том, что банки очень неохотно кредитуют покупку квартир в новостройках, а если и предоставляют займы на такую недвижимость, то делают это на не слишком выгодных условиях. Это отсекает граждан от первичного рынка и автоматически поднимает стоимость приобретенного по ипотеке жилья.
Такой правовой формат, как ЖСК, в данный момент практически идеален, но не столько для частного покупателя квартиры, сколько для небольшой строительной компании. Сначала все документы строящегося дома оформляются на ЖСК, а затем квартиры в здании реализуются всем желающим. Теоретически это реально и вполне законно. Правда, точно вычислить целесообразность создания каждого отдельного кооператива и выгоду от работы по такой схеме непросто. Классических же ЖСК сейчас практически нет, поэтому нужно с уверенностью утверждать, что для рядового покупателя данная схема не предназначена.
В случае с ЖНК мы имеем дело с сетевым маркетингом в чистом виде, а на ум сразу приходят ассоциации с пресловутым МММ. С одной стороны, покупателя не просят выплатить все деньги сразу, но с другой — ему ничего и не дают, кроме возможности платить членские взносы, ждать квартиру несколько месяцев и больше и покупать ее только через агентов ЖНК. Также участник не вправе выплатить долг за квартиру единовременно и получает свидетельство о собственности только после того, как отдаст полную сумму. Эта схема живет лишь за счет вливания в процесс новых участников. Если их приток прекратится, такой кооператив повторит судьбу МММ. Приводить доводы «за» и «против» тут не уместно. Участвовать в подобной игре или нет, каждый соискатель квартиры должен решать для себя сам, поскольку он может как выиграть, так и проиграть. Причем совсем необязательно проигрыш будет заключаться в потере денег или квартиры. Вероятен и исход, при котором жилье гражданин получит, но потраченные нервы, время и суммарные расходы окажутся такими, что легче было бы отложить средства и купить квартиру в возводимом доме.
Сказать что-то определенное о стройсберкассах сейчас затруднительно. Эта программа еще не задействована на территории России. Ясно одно: чтобы она выгодно отличалась от обычного банковского кредита, понадобятся очень веские бонусы (например, индексация вклада в квадратные метры жилья на момент взноса) и сильная государственная поддержка.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ

Владимир Мильдзихов, руководитель направления ипотечного кредитования МИАН-агентство недвижимости (Москва):
- Механизм работы жилищно-накопительных и жилищно-строительных кооперативов примерно одинаков: граждане на добровольной основе осуществляют взносы, на эти средства строится или приобретается объект. Механизм работы стройсберкасс несколько иной: это банковская схема, которая позволяет накапливать средства на счете для улучшения жилищных условий. Как правило, в этих схемах граждан привлекают низкие процентные ставки. Но инвестирование в жилищные кооперативы сопряжено с большими рисками, а деятельность стройсберкасс пока еще не отрегулирована законодательно. Поэтому мы рекомендовали бы брать ипотечный кредит, так как предложений (как с первоначальным взносом, так и без) на рынке сегодня предостаточно, а система выдачи подобных кредитов уже отработана.

Екатерина Персиц, специалист отдела ипотечного кредитования агентства недвижимости Кром (Красноярск):
- Наверное самый честный ответ на поставленный вопрос можно получить, если представить себя в роли покупателя. Итак, я бы пошла по пути ипотеки либо кооператива. С ипотекой все ясно и
прозрачно. Это уже стабильно работающий институт приобретения жилья. Механизмы работы отлажены и ясны. Единственное, я не стала бы ввязываться в долгосрочную ипотеку - сумма переплаты будет очень значительной. Учитывая что такое явление как стабильный рост цен на недвижимость, в стране еще будет существовать долгое время, а проценты на ипотеку обязательно будут уменьшаться, гораздо разумнее постепенно "растить" квадратные метры. Контраргументом о величине "накладных" расходов, сопровождающих ипотечную сделку, служит тот факт что и сегодня есть банк, где комиссия составляет всего 3000 рублей. А так же я предпочла бы равнодолевую систему погашения кредита. Увы, сие возможно только в Сбербанке.
Вторая схема, которой я доверила бы свои деньги - это кооператив при стабильной строительной организации. По сути - это краткосрочный объемный кредит под разумный процент и отсутствие возни со справками, характерной для банков. Особенно такая система интересна гражданам с высокими стабильными доходами не очень ясного происхождения (никого не интересует как они образовались), а так же в ситуации когда существует необходимый первоначальный взнос плюс- планируется продажа каких-то активов, получение наследства от бабушки, удачный раздел имущества и тому подобное.

Юлия Тихоненко, ведущий специалист отдела ипотечного кредитования АКБ Енисей (ОАО) (Красноярск):
Сегодня существует несколько вариантов решения жилищного вопроса. Купить. В настоящее время на рынке недвижимости сложился огромный выбор жилья, начиная с комнат в «коммуналке» и заканчивая многокомнатными квартирами в элитных новостройках. Правда, стоимость квартиры даже самого скромного качества неприемлема для большинства населения.
Накопить деньги на квартиру. Конечно, за 10-20 лет теоретически можно накопить на квартиру. Но практика показывает, что, с одной стороны, легко растратить эти деньги на другие важные покупки, а с другой стороны, инфляция может запросто «скушать» большую часть накоплений.
Получить квартиру от государства. Этот вариант все больше переходит в область фантастики.
Снять жилье внаем. Существует огромное количество собственников, желающих сдать принадлежащую им недвижимость в коммерческий найм, и подыскать квартиру, соответствующую вашим требованиям и возможностям, не составляет особого труда. Но следует иметь в виду, что стоимость найма очень высока. Таким образом, за 10-15 лет вы выплатите собственнику рыночную стоимость этой квартиры.
Долевое строительство. Организации-застройщики предлагают вполне приемлемые и выгодные условия приобретения квартир. Но сумма первичного взноса должна составлять не менее 30% от стоимости жилья, а рассрочка возможна только на период строительства, а это, как правило, 1,5-2 года. К тому же данная система не представляет интереса для тех, кто желает приобрести недвижимость на вторичном рынке жилья.
Коллективная жилищно-накопительная система - жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Источником сбережений ЖСК являются объединенные средства граждан. В самых общих чертах накопительная система напоминает хорошо знакомые с советских времен «кассы взаимопомощи», когда люди сбрасывались с получки и потом по очереди покупали себе дорогостоящие вещи. Но перспективы развития данной схемы в рыночных условиях нерадостные, в связи с тем, что ЖСК достаточно сложно получить земельный участок для возведения дома, и, как правило, отсутствие должной инфраструктуры, обеспечивающей строительство дома.
Схема работы жилищно - накопительных коперативов (ЖНК) принципиально отличается от ЖСК в том, что в ЖСК люди объединяются, чтобы насобирать денег и построить для себя один дом, в ЖНК копят себе на жилье, чтобы приобрести его у других застройщиков. Поэтому в жилищно-накопительные кооперативы могут вступать только физические лица – и то числом не менее 50 и не более 5000 человек. Данная схема достаточно рискована, так как возмжно разорение ЖНК по причине неплатежеспособности, в связи с чем, приобретатель жилья может остаться ни с чем, так как квартира будет находится в собственности у ЖНК до определенного срока.
Ну, и наконец ипотека. Это один из самых доступных способов приобретения жилья для людей среднего класса, которые имеют стабильный доход, однако не имеют возможности одномоментно и в полном объеме оплатить приобретаемую квартиру. Кроме того, еще один существенный плюс ипотеки заключается в том, что жилье переходит в собственность гражданина, и он получает реальную возможность проживания в нем (в отличии, например, от долевого строительства). люсы ипотечного кредитования очевидны, это подтверждается и опытом зарубежных стран, где такая система успешно реализуется и развивается на протяжении многих лет.
Конечно, взяв кредит, возвращать его необходимо с процентами, что удорожает конечную стоимость жилья для заемщика. За 10 лет сумма в среднем увеличивается на 60%. Но рост цен на недвижимость «окупает» эти затраты. Для людей, улучшающих жилищные условия, требуется кредит в размере разницы между старой и новой квартирой. Имея в собственности даже комнату в коммунальной квартире, взять кредит и приобрести отдельное жилье, по силам любому человеку, имеющему стабильный доход.
Преимущества и недостатки всех схем очевидны и покупателю остается только выбрать оптимальный вариант приобретения жилья.

Текст: Антон Крафтов
Источник: газета "Квадратный метр", m-2.ru
Опрос: Олег Щедловский

Нашли опечатку - выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Курс валют

  • - 75,65 руб.
  • $

    - 61,32 руб.
  • £

    - 86,19 руб.

Ипотечный калькулятор

Ипотечный калькулятор — это программа, позволяющая быстро рассчитать размер возможного ипотечного кредита и будущих платежей по кредиту в зависимости от дохода, срока кредита и установленного процента по кредиту.

Срок кредита (лет):
Годовая ставка (%):
Первоначальный взнос (%):